2006年にオープンした虎ノ門タワーズは、港区虎ノ門の丘の上に位置する複合施設です。オフィス棟である虎ノ門タワーズオフィスとレジデンス等である虎ノ門レジデンスの2つの高層タワーから構成されています。鹿島建設所有の施設ですが、そのデザイン性の高さから、第49回BCS賞(建築業協会賞)、第17回AACA賞(日本建築美術工芸協会賞 )奨励賞、日本建築学会作品選奨などの多数の賞を受賞しています。オフィス棟は、黒のカーテンウォールのシックな外観。白を基調とした清潔感あふれるレジデンス棟とのコントラストも美しく、2つの高層タワーの間はサンクンガーデンと呼ばれる広場で繋がれています。このサンクガーデンは一般にも開放されており、虎ノ門エリアを訪れる観光客や周辺で働くビジネスマン達の憩いの場となっています。広場には、「KAJIMA彫刻コンクール2006」で大賞を受賞した小笠原伸行氏作の「三つの響きあうかたち」のオブジェが設置され、行き交う人々の目を引いています。虎ノ門タワーズのオフィス棟である虎ノ門タワーズオフィスは、地上23階、地下3階建て、建物高112.4mの超高層タワーです。延床面積は59,704m²(18,060坪)で外観は黒のアルミユニットカーテンウォールで覆われています。広大な駐車場が完備されており、テナント用の月極駐車台数は34台、24時間営業の時間貸駐車場台数は20台です。エレベーターは、高層階、低層階、地下階に分かれ、高層階と低層階にはそれぞれ6基、地下階には2基搭載されています。また、このビルのエレベーターシステムは世界でも最先端で、行き先階を前もって登録しておくことのできる「NPI」が導入されています。これにより、待ち時間を短縮できるほか、各階毎にエレベーターが停止するストレスも和らげられます。エレベーターホールの混雑も少なくなり、それぞれのオフィスまで快適に行き着くことができるように配慮されているのです。さらに、虎ノ門タワーズオフィスは優れた耐震機能を持つことでも知られています。エレベーター管制運転システムや鹿島早期地震警報システムを導入しているほか、強い耐震性のある柱を設置し、地震の揺れに強いオイルダンパーを使用することで、震度6強の大地震にも耐えることが可能だと言われています。東日本大震災以降、都心における直下型地震の発生が危ぶまれている昨今、この優れた耐震機能は虎ノ門タワーズオフィスで働くビジネスマンに大きな安心感を与えるでしょう。広々として開放感のあるエントランスホールには、複数のテーブルとイスが設置され、簡単なミーティングスペースとして利用できるようになっています。さらに、ビルの10階にはマネジメントオフィスが設置されており、各テナントからの問い合わせに対応しています。有料ではありますが、会議、プレゼンテーションなどに利用できるカンファレンスルームも設けられており、入居企業の方達は便利に活用されているようです。地下1階と1階にはレストランが入居しているので、お昼休みのランチも外に出ずにビル内で済ますことができるでしょう。セブンイレブンも1階に入居しており、手軽に買い出しに行くこともできます。実際に仕事をする場所であるオフィスフロアは、貸室総面積が33,703.18m²(10,194.97坪)、基準階貸室面積は1,503.17m²(454.70坪)。オフィススペースのコンセプトには「テナント・オリエンテッド」が掲げられ、使い勝手の良さが何より優先されています。オフィスへの入退室は、24時間対応の非接触型ICカードにより可能となっており、万全のセキュリティ対策が敷かれています。特徴としては、広々とした凹凸の少ないオフィス空間、2.8mとゆとりのある天井高、柱を窓際・壁際に集約することでの開放感、3.6mモジュールの採用、窓面を大きく取った採光の良さ等が挙げられ、機能性と快適さを併せ持つハイスペックなオフィスフロア空間が実現しています。さらに、超高層ビルとしては初となるダブルスキンカーテンウォールを採用し、窓際の熱環境を快適に保つ配慮がされています。使用されているペアガラスとフロートガラスは優れた断熱性と遮光性を持ち、その間に外気を入れることで太陽の光の負担を軽減させています。気候の良い季節には、換気パネルを開放することも可能となっており、外の自然の空気をオフィス内に取り入れることもできます。このようなグレードの高さが際立つ設備に加え、虎ノ門タワーズオフィスでは環境に配慮したエコ活動にも取り組んでいます。自動的に照度を調整する自動調光システムを採用しており、太陽の光がオフィス内に自然と入る日中の時間帯には照度が抑えられるため、無駄な電気を使用することがなく、エコへの貢献ともなっているのです。周辺にホテルオークラをはじめとする数々の一流ホテルが立地し、複数の大手金融機関や郵便局からも程近い虎ノ門タワーズオフィス。ビル自体のグレードの高さに加えて、仕事を円滑に進めていくための環境も整っています。霞が関や国会議事堂などの日本の中枢からも至近に位置していること相まって、虎ノ門タワーズオフィスに事務所を構えることは企業のイメージアップになること間違いなさそうです。
月別アーカイブ: 2016年1月
関東大震災は発生するのか
東日本大震災以降、以前よりも日本各地で地震が増えていると言われています。それは、震災以降、日本列島周辺の地下の応力バランスが変化したためだと考えられており、首都直下型地震や東海地震がいつ発生しても不思議ではないというのが現状です。
また、政府は30年以内に南関東でマグニチュード7クラスの地震が発生する確率は70%に及ぶとも想定しており、特に東京湾北部を震源とした震度6強の首都直下型地震が発生した場合、死者は1万1千人、建物の全壊や消失は85万棟、経済被害は112兆円にも及ぶと予測しています。
さらに、東京大学地震研究所の発表では、この東京湾北部地震が発生した場合の最大震度は、従来、予測されてきた震度6強をさらに上回った震度7になると予想されています。これは、震源となる可能性のあるフィリピン海プレートの上面の深さが今までの予測よりも10キロメートル程浅い場所にあることが発見され、その分揺れが大きくなるためだと説明がされました。
東日本大震災では、多くの帰宅難民が発生しましたが、今後首都直下型地震が起きた場合の帰宅困難者は517万人にも達するのではないかと言われており、企業側の対応も問われています。東日本大震災の際には、地震発生後すぐに社員に帰宅を促した会社が多かったようですが、交通機関の不通などにより、地震発生当日のうちに、自宅に帰り着くことができない帰宅困難者が東京都だけで約352万人に上ったと言われています。そのため、今後の対応は「地震発生後すぐに帰宅する」というものから「発生後しばらくの間はオフィス内にとどまって様子を見る」方向に修正されているようです。
このような動きの中で、企業のBCPが進められています。BCPとは、事業継続計画のことで、自然災害やテロなどが発生した際、企業が損害を最小限に抑えると同時に、核となる事業をそのまま継続し、なおかつ早急に復旧できるように日頃から行う活動や緊急時の行動をまとめた計画のことです。森ビルの調査では、オフィスを東京23区内に構える大企業のうちの半数以上が既にBCPを策定していることがわかりました。中でも、保険・金融業はBCPの策定が進んでいる企業が多く、日本銀行や日本取引所グループでは、東京と大阪の2ヶ所にシステムセンターを置くことで、どちらかが被害を受けても、もう一方が機能するような対先を取っています。その他の一般企業でも、東京以外にも拠点を移すなどしてリスクを分散する体制が取られている会社が多く見られます。
さらに、大地震発生時の避難者の受け入れ体制を整えている企業も増えてきており、食料品の備蓄を実施したり、最近では災害時を想定した温泉施設を併設した複合ビルの建設もされています。さらに、2013年には三井不動産が今後開発されるオフィスビルについて、地震発生時の事業継続や館内待機に必要な環境や設備を整え防災機能の向上を図ることを目的とした「オフィスビル設計指針」を発表しました。具体的には、72時間対応の非常用発電機の標準装備、停電時や上下水道が止まった時でもトイレを使用できるようにすることなどが挙げられています。
また、その他に重視されているのは通信システムの確保です。光回線の専用線を導入したり、大地震発生などの非常事態にも衛星携帯電話や専用線電話、IP電話などの一般回線に依存しない通信ネットワークを使えるように整備しました。
2014年に竣工した京橋トラストタワーは、オフィスをはじめ、ホテルや商業施設から構成された複合施設ですが、一般的な超高層ビルの約1.5倍の耐震性能を持つハイブリッド制振構造を持つことで知られています。さらに、京橋トラストタワーの防災面の大きな特徴は、強力な自家発電能力を有することで、非常用発電機を導入し、停電しても約1週間は事業継続ができるように万全の体制が備えられています。また、敷地内に防災用の仮設トイレを3箇所設置し、地震発生時に帰宅難民達が一時避難できる場所としても想定されています。
京橋トラストタワーを建設した森トラストグループは、さらに各ビルが単体で行うBCPのみではなくグループが運営する90もの施設がお互いに連携して支援し合う「グリッド型BCP」という体制も導入しています。他に、地震発生後にビルやインフラ設備を迅速に復旧することが不可欠である建設会社でもBCPの確立が着々と行われており、地震が発生したという想定の下で大規模な訓練が行われています。
いつ東京湾北部地震や東海地震等の関東大震災が発生するのかは誰にも分かりません。しかし、東日本大震災が起こったことで、人々の危機意識が高まったことは事実でしょう。震度7の地震が発生した場合は、震度6強の地震以上の被害となることは必至であり、各家庭はもちろん、日本経済を支える人材を有する企業側もBCPを強化するなどの防災対策が求められています。自然災害を避けて通ることはできませんが、いつ起きるか分からない大地震に備え、できるだけ被害が少なくて済むように、防災対策を整えていくことが今後さらに重要視されてくるでしょう。
六本木ヒルズ
六本木ヒルズは、2003年の開業以来、東京のランドマークとして発展を続けてきました。中でも、六本木ヒルズのシンボルである六本木ヒルズ森タワーは、圧倒的な存在感を放っています。地上54階、地下6階建て、高さ238メートルの超高層タワーは、低層部にショッピングモールを構えるほか、中層階にオフィスフロア、上層階に美術館や文化施設から構成される森アーツセンターと森美術館を有し、屋上には都心一の展望台の高さを誇る東京スカイデッキが位置しています。
7階から48階とビルの大部分を占めるオフィスフロアの基準階貸室面積は約4,500 m²で国内最大級の規模を誇ります。オフィスフロアにはセキュリティゲートを通らなければ行くことができなくなっており、徹底したセキュリティ対策が実施されています。さらには、超高速ネットワークや基準以上の耐震強度を持つことでも知られ、数ある都心部のオフィスビルの中でも群を抜いたハイグレードビルであることは間違いないでしょう。特に耐震性には優れており、東日本大震災発生の際にも、ほとんど影響を受けなかったと言われています。森ビルが「逃げ出す街から逃げ込める街づくり」をコンセプトとして設計しただけのことはありそうです。また、森タワーは東京ガスによる発電と熱供給設備を有しているほか、灯油による自家発電設備があり、さらには東京電力によるサポートも受けているため、全部で3種類の電源を確保しています。自家発電設備を常用として完備しているオフィスビルは都内でも稀有であり、その体制の万全さがうかがい知れるでしょう。オフィスフロアに入居中のテナントには、外資系企業をはじめとした名だたる大企業が揃っており、主なところでは、43~48階に入居中のゴールドマン・サックス・グループをはじめ、森ビル株式会社、Google株式会社、アップルジャパン、レノボジャパン、グリー株式会社、BS朝日などの超有名企業が居を構えています。延床面積は379,408.63 m² 、総貸室面積は179,013.58m²。広大な駐輪スペースの駐車台数は実に1017台です。また、六本木ヒルズ森タワーが有するエレベーター数は20基以上になりますが、その中の高層階・地上をつなぐエレベーターとオフィスフロア・地上をつなぐエレベーターは2階建て構造になっています。さらに、乗降階によって地上の乗り場が上下に分かれているエレベーターは37基とも言われています。
オフィスフロア以外の構成は、1~6階までは商業フロアは広がっており、2~5階がレストラン・ショッピングフロア、6階には銀行や診療所、旅行代理店が入居しています。
さらに、六本木ヒルズには、森タワー以外にも3棟のオフィスビルが立地しています。ヒルズの玄関口としても知られる地上15階、地下2階建ての六本木ヒルズゲートタワーは、2階までは店舗等の商業施設が広がり、3~9階がオフィスフロア、10~15階が住宅施設で構成されています。
また、日比谷線の六本木駅と直結し、その名の通り六本木ヒルズの北側に位置する六本木ヒルズノースタワーは、1971年竣工と歴史の古いオフィスビルです。地上18階、地下4階建てで、地下1~2階までが店舗等の商業施設、上層階がオフィスフロアで構成され、主なテナントとしてコカ・コーラ カスタマーマーケティング本社が入居していることでも知られています。
さらに、六本木ヒルズの開業と時を同じくして竣工したけやき坂テラスは、けやき坂入口に立地する地上6階、地下1階建てのオフィスビルで、1~2階が店舗等の商業施設、3~6階がオフィスフロアで構成されています。
さらに、複合都市としての機能を持つ六本木ヒルズは、オフィスビルビル以外にも多彩な施設を有しています。43階建てのツインタワーを中心に、4棟、総戸数793戸から構成される六本木ヒルズレジデンス、麻布十番商店街に隣接して佇む六本木ヒルズゲートタワーレジデンス等の集合住宅施設。癒しとくつろぎの空間、ホテルグランドハイアット東京、六本木ヒルズスパ。テレビ朝日本社社屋。国内最高峰のシネマコンプレックスとして知られるTOHOシネマズ六本木ヒルズや野外エンターテインメントスペース、六本木ヒルズアリーナなどの娯楽設備も整っています。森タワー53階には世界で一番空に近い美術館として知られる森美術館、1階下の52階には幅広いジャンルの展示が開催される森アーツギャラリーがあります。同じく52階の東京シティービューは、東京タワーやスカイツリーを超える海抜270m、地上238mに位置し、オープンエア形式の展望施設としては日本一の高さを誇っています。51階に位置する六本木ヒルズクラブは、高級会員施設制であり、会員のみが入店できる高級飲食店で構成されています。他にも、会員制のライブラリー、スクールである六本木アカデミーヒルズやアメリカ人向けのインターナショナルスクールなどの教育機関もヒルズ内に立地しています。ありとあらゆるジャンルの施設が集結し、多彩な人々が集う六本木ヒルズ。その中で、圧倒的な存在感を見せる超高層タワー、六本木ヒルズ森タワーは、今後も東京のランドマークとして日本全体を牽引していくでしょう。
民泊ってなんだろう
昨今、話題の民泊とは、民家に泊まることの総称を言います。つまり、友人の家に泊まったり、旅先で民家に泊めてもらうことなども民泊に入ります。
一方、耳に馴染みのある民宿とはどのようなサービスなのでしょうか。民宿は、一般的に簡易宿所営業の許可を取得していることが多く、元々は農家や漁業を営んでいる一家が副業として、自宅の一部を貸し出してお客を泊めていました。そのため、民宿は旅館などと比べると規模も小さい代わりに、安い料金で宿泊することができ、旅行客などに重宝されています。民宿は、旅館業法の規制も受けていますし、あくまで営利目的での使用となります。
一方、最近話題となっている民泊でも、泊めてもらった側が謝礼を支払うケースもあるでしょう。この場合には、泊めた側が営業行為をしていなければ、謝礼を受け取ったとしても問題はありません。
しかしながら、最近では、営業をして、有料で旅行者などを受け入れるいわゆる民泊ビジネスが増えてきています。これは、近年、日本への外国人観光客が増えているのにもかかわらず、宿泊施設が不足していることが原因となっているようです。
平成21年に3億人前後だった日本国内の宿泊者数は、平成26年の段階で4億7000万人に達し、平成27年中もその増加は止まりませんでした。宿泊者の中の外国人観光客の割合も増え続けています。
人気の観光地や都市部のホテルでは、宿泊料金も上昇傾向で稼働率もアップしており、利用しづらい状況が続いているのです。さらに、2020年の東京オリンピックに向けて、ますます外国人観光客が増えることが予想されるため、宿泊施設の不足という問題は今後も続いてくのではないかと考えられます。
そんな中、アメリカに本社がある「Airbnb」という個人宅宿泊のネット仲介サービスも日本にも進出してきています。このサービスでは、集客を「Airbnb」が行います。そのため、貸主は安価な手数料を支払うのみで済む上、旅行客に間貸しする部屋も、賃貸した物件を転貸しすれば所有しておくのに必要なコストもかかりません。これは、民泊の新しいビジネスモデルとしても話題になっています。確かに、貸す側にとっては低コストで宿泊料金をもらうことができますし、外国人観光客にとってもホテルに泊まるよりもずっと宿泊料を抑えられるので、お互いにとってメリットがあると言えるでしょう。
ただし、本来、営業をして宿泊客を集め、宿泊料を受け取るのであれば、旅館業法の許可が必要となります。つまり、今の民泊サービスは違法の状態にあると言えなくもないのです。
こうした状況を受けて、東京オリンピック開催を前に、観光国としてさらに自国の収益を上げたいと考えている政府は、平成27年に民泊の規制緩和を検討することを発表しました。平成28年中には、結論を出すとされており、動向が注目されています。
ただし、民泊サービスは、違法性以外にもさまざまな問題点を抱えていると言えそうです。まずは、間貸しする物件の近隣に住む人達の問題があります。同じマンション内で、見ず知らずの人が激しく入れ替わると、何か事件が起きるのではないかという不安も出てくるかもしれません。また、間貸しした部屋で犯罪に繋がる行為が行われないとは言い切れません。「Airbnb」を利用した民泊サービスは、あくまでもインターネット上でのやり取りでお互いの顔が見えない世界です。信頼感を持って部屋を貸しづらいのは事実でしょう。実際に今までにも、事故等が起きたケースもあり、こうした不安は近隣住民にとっては拭い去れないものと思われます。また、これとは別のケースで、2015年には、東京と山形の業者が京都のマンションを借り上げて、中国人旅行者へ莫大な金額で転貸ししていたことが発覚し、事件となりました。
このように、問題点も多い民泊ではありますが、前述した通り2020年の東京オリンピックを控え、日本を観光立国にしたい政府は、規制緩和を検討しています。さらに、こうした民泊サービスを取り締まるのではなく、受け入れる方向に進んでいるのではないかとも見られています。このような動きは、実は既に始まっており、羽田空港のある大田区は、国家戦略特区に指定されていることを踏まえ、民泊を2016年1月より始める計画が公表しています。これは規制緩和によるもので、関西国際空港が近い大阪市でも、大田区に先んじて民泊条例が可決しました。
ただし、これらの戦略特区であっても、実施上での条件は色々と決められており、無制限に民泊が認められるようになるという訳ではなさそうです。まず宿泊日数も7~10泊以上とされており、実際に観光客が宿泊するであろう1~3泊とは折り合わないため、失策だとの見方も出てきています。
このように、問題点の尽きない民泊ですが、日本経済にとってメリットも大きいため、悩ましいサービスでもあります。2016年のうちには、今後の民泊のあり方もある程度決まってくると考えられますので、その動向にはさらに注目が集まるでしょう。